Зачем многоквартирному дому становиться энергоэффективным

## Кредитование жилья энергетического класса А

Самые выгодные условия кредитования предлагаются при покупке жилья энергетического класса А, напоминают весенние кампании по жилищному кредиту. Что такое класс энергоэффективности и к каким классам относятся различные здания

Наверное, каждый посетитель магазина бытовой техники замечал на холодильниках и стиральных машинах крупную наклейку с маркировкой, обозначающей, сколько электричества потребляет данная единица техники. То же относится и к зданиям. И если на входной двери буква, обозначающая класс энергоэффективности дома, встречается нечасто, в объявлениях о недвижимости она присутствует в большинстве случаев.

На это стоит обращать внимание, поскольку класс энергоэффективности указывает, какими будут коммунальные расходы в случае приобретения конкретной недвижимости.

## Выгодное решение

Приобретая энергоэффективный дом, человек делает долгосрочную зеленую инвестицию и впоследствии тратит на коммунальные расходы меньше. Хотя стоимость приобретения энергоэффективной недвижимости обычно выше, ежемесячные расходы на содержание дома, оснащенного современными решениями, окажутся ниже, да и платежи по кредиту будут более выгодными, — говорит Кэтлин Ватсель, руководитель отдела частного финансирования LHV.

Как банк, мы поддерживаем решение о приобретении имущества класса энергоэффективности А и потому предлагаем специально разработанный для этой цели зеленый жилищный кредит на самых выгодных условиях, — добавила Ватсель.

## Популярность класса А

В апреле кредиты, выданные LHV в Эстонии на покупку энергоэффективных домов, то есть домов энергетического класса А, составили 20 процентов от общего объема. По словам Ватсель, клиенты все чаще целенаправленно ищут здания класса A. Покупке энергоэффективных домов способствует желание сэкономить в условиях высоких цен на энергию и общего роста цен, — пояснила Ватсель.

## Что означает класс энергоэффективности?

Классы энергоэффективности обозначены начальными буквами латинского алфавита, где A — максимально энергоэффективное здание, а H — здание с самым высоким энергопотреблением. Класс присваивается всему зданию (а не отдельной квартире) и напрямую зависит от годовых затрат на электроснабжение дома, а также от его размера.

Самое высокое потребление энергии, а также, например, влияние здания на климат, связано с его отоплением и охлаждением. Эти два фактора взаимосвязаны. Класс энергоэффективности дома зависит от качества теплоизоляции, воздухонепроницаемости, наличия мостиков холода, системы отопления, вентиляции, освещения и различных инновационных энергетических решений. Чем выше качество и энергоэффективность, тем дороже недвижимость – и тем меньше электроэнергии и тепла требуется для проживания в доме.

Здания класса А производят энергию самостоятельно

Классы энергоэффективности зданий

Здания класса энергоэффективности А (с почти нулевым энергопотреблением) наиболее экономичны. Такие дома строят с использованием энергосберегающих решений и материалов.

Они хорошо теплоизолированные, не пропускающие воздух здания с продуманным использованием солнечного света, герметичными оконными пакетами и вентиляцией с рекуперацией тепла (отработанный воздух отдает тепло приточному). Для отопления в этих зданиях используются экономичные решения, например геотермальный насос.

Кроме того, здания класса А сами производят электроэнергию, например, с помощью солнечных панелей, а излишки энергии продают обратно в сеть.

Здания класса B

Здания класса энергоэффективности B (с низким энергопотреблением) в целом близки по своим характеристикам к зданиям класса A, но обычно не производят энергию. В зданиях класса B не может быть никаких послаблений в отношении изоляционных, вентиляционных или осветительных решений.

Здания класса C

Класс С присваивается менее энергоэффективным зданиям. Тем не менее, этот класс энергоэффективности указывает на высокое качество теплоизоляции, окон и вентиляции.

Здания класса C обычно представляют собой реконструированные старые дома с менее экономной системой отопления, например, воздушным тепловым насосом.

Класс D

Класс энергоэффективности D схож с классом C: в большинстве случаев все решения являются стандартными, но несколько менее экономичными, и разница в стоимости такого жилья по сравнению с классом C может составлять до 25%.

Здания классов E и F

Здания класса энергоэффективности E или F — это чаще всего старые дома, где не проводилось существенной реновации.

Много таких зданий расположено в жилых районах советского времени. В них используются устаревшие теплоизоляционные решения, неэффективные с точки зрения энергопотребления, и в этом случае нужно рассчитывать на значительные расходы на электроэнергию.

Класс H

Здания класса H, то есть с самыми низкими показателями энергоэффективности, по сути являются неутепленными домами, которые не держат тепло.

Будущее

Может и сейчас найдутся покупатели, которые не обращают внимания на энергетический класс дома в объявлении, но это ошибка.

Помимо снижения затрат на электроэнергию, класс А также дает уверенность в том, что впоследствии недвижимость будет легче продать.

По словам Кэтлин Ватсель, интерес к домам класса А в последние годы растет, и строят сегодня тоже чаще энергоэффективные дома. В объявлениях о продаже недвижимости указание класса ее энергоэффективности обязательно уже сегодня.

Также стоит отметить, что энергоэффективность существующей недвижимости можно повысить в результате реновации. Иногда чтобы добиться заметных изменений достаточно просто сменить систему отопления.

На всех новостройках в России вешают таблички с латинскими буквами, например A++.

Требования к энергоэффективности зданий

Это требование государства, которое хочет ввести понятное для жильцов обозначение, насколько качественно дом расходует энергию — тепло и электричество. В 2023 году маркировка касается только новых многоквартирных домов, но в перспективе ее могут распространить на весь жилой фонд, включая даже частные дома.

Содержание:

• Что вы узнаете
• Какие классы энергоэффективности бывают

Что вы узнаете

Термин энергоэффективность часто употребляют совместно с понятием энергосбережение. Это разные вещи.

Энергоэффективность — определяет, насколько эффективно здание использует энергию. Речь идет о том, чтобы расходовать меньшее количество ресурсов для достижения эффекта. Например, чтобы поддерживать комфортную температуру в квартирах, можно сильнее топить утеплить дом — второе решение будет энергоэффективным.

Энергосбережение — то, как дом сохраняет энергию. Чаще всего этим понятием оперируют, когда говорят о необходимости беречь энергоресурсы, поэтому энергосбережение больше касается не здания как такового, а его жильцов. Если все будут выключать ненужный свет и лить меньше воды, это и есть энергосбережение. Но могут быть и технические решения, например датчики движения, которые управляют светом в подъезде.

Энергоэффективность — мировой тренд. Например, в Англии все дома имеют энергосертификаты с классом а методика определения этого класса построена на основе суммирования баллов: учитывается уровень утепления, выбросы парниковых газов, тип отопления и так далее.

В России тоже применяется непростая методика, но для присвоения класса учитывается в основном тепловая эффективность. Разные дома расходуют тепло. В 2022 году специалисты одной из теплоизоляционных компаний замерили, как сохраняют тепло московские панельные и блочные дома. Оказалось, что хуже всего тепло удерживают многоподъездные тринадцатиэтажки серии с нежилым первым этажом.

Исследование показало, что дома старой типовой застройки, до 1990 года, в лучшем случае удерживают тепла, а остальное уходит на улицу через стены, окна и перекрытия. Жильцы могут поставить у себя в квартире новые батареи, заменить окна и даже утеплить полы и стены, но глобально ничего не поменяется. А так как нет индивидуальных приборов учета тепла, не получится повлиять и на суммы за отопление в квитанциях.

Какие классы энергоэффективности бывают

Нормативная база

Правила определения класса энергетической эффективности регулируются следующими документами:

Это дом в Москве, по адресу Верхняя Сыромятническая, 2

Классы энергетической эффективности многоквартирных домов

Всего в законе прописано девять классов.

Когда определяют класс, учитывают расход тепла на отопление, вентиляцию и подогрев горячей воды, а также расход электричества на общедомовые нужды, например на питание лифтов.

В целом все просто: чем выше класс, тем лучше дом сберегает тепло. Например, в старых домах с промерзающими углами и неутепленными стенами класс энергоэффективности будет ниже, потому что через подвал, окна, стены и крышу уходит тепло.

Класс D

Класс D, хоть и называется нормальным, на деле характеризует старые плохо утепленные дома. Он бывает, например, у свечек в 14 этажей с неутепленными лифтовыми шахтами и проблемной вентиляцией, которая задувает холодный воздух с улицы.

Табличка с классом энергоэффективности в новом микрорайоне на улице Дыбенко, Санкт-Петербург

Как определяют класс энергоэффективности здания

Основа методики, по которой определяют класс энергоэффективности, — удельный годовой расход тепла в доме. Это своего рода эталон: инженеры по формулам вычисляют, сколько тепла уходит, например, в средней пятиэтажке в Москве или Краснодаре. Показатель измеряется в [ГКал/м²]. Затем полученное значение сравнивают с показателем для конкретного дома, которому нужно присвоить класс, и смотрят отклонение.

Удельный расход тепла в доме в Москве — на [20%]. Если у дома реальный расход на 20% ниже удельного, то ему присваивается класс А+. Если реальный расход тепла выше удельного — класс будет ниже.

На самом деле методика чуть сложнее и не привязана напрямую к городам: в качестве исходных данных используют так называемые градусосутки отопительного периода, грубо говоря — суровость зимы. А еще есть утвержденный правительством график улучшения энергоэффективности домов до 2028 года, который предписывает постепенно снижать расход тепла, поэтому специалисты делают поправку на год, когда проводят расчет.

Помимо отопления учитываются энергосберегающие системы освещения с датчиками движения и освещенности, устройства, которые помогают компенсировать мощность двигателей лифтов, энергоэффективность насосов и вентиляции.

Кто присваивает класс энергоэффективности

Новостройкам классы энергоэффективности присваивают в обязательном порядке с 2009 года, когда вступил в действие закон об энергосбережении и повышении энергетической эффективности. На практике это произошло чуть позже, но сейчас все новостройки точно должны иметь класс и указание на него — табличку на фасаде.

Это делает Госстройнадзор на основании проектной документации. Проект дома всегда содержит раздел «Энергоэффективность», составная часть которого — энергетический паспорт здания. Там указаны все необходимые для расчета данные: площади, параметры сопротивления теплопередаче, кратность воздухообмена, удельный расход тепла в разных помещениях.

Закон говорит, что для домов с высокими классами — — повторная проверка и подтверждение класса обязательны через 10 лет после сдачи. Для всех остальных классов — через 5 лет.

Организовать подтверждение класса должна управляющая организация. Придется провести собрание собственников и найти источник финансирования — собрать деньги с жильцов или использовать, например, поступления от аренды общего имущества.

Старым домам класс энергоэффективности присваивают добровольно по результатам энергоаудита. Исключение — реконструкция или капремонт, об этом речь дальше.

Энергоаудит — это инструментальная проверка, как правило с помощью тепловизора и подобных приборов. Аудитор смотрит, утечки тепла, собирает информацию о доме, а потом выдает отчет. На его основе можно составить и энергопаспорт, как для новостройки.

Энергоаудит могут проводить небольшие частные конторы, у которых есть необходимое оборудование. А вот оформлять энергетические паспорта имеют право только профессиональные энергоаудиторы с допуском саморегулируемой организации. По Москве и области аудит с оформлением паспорта стоит от 90 тысяч рублей, сумма зависит от размера дома.

Расходы можно снизить, если провести аудит расчетным методом — по документам. Это законно. В 2023 году такой расчет и оформление энергопаспорта стоят 19 000 ₽.

В интернете есть сервисы, которые позволяют автоматически рассчитать класс, а потом получить готовую декларацию: это и вовсе обойдется в 750 ₽ за одно здание. Правильное название итогового документа — декларация о фактических значениях годовых удельных величин расхода энергетических ресурсов. Декларация в произвольной форме отражает, сколько энергоресурсов потратил дом за год.

Выданный на основании расчетов энергопаспорт, как и декларация, не будет подтвержден замерами на месте и может не соответствовать реальному положению дел в доме.

Так выглядит допуск СРО к энергоаудиту

Класс энергоэффективности устанавливает Госжилинспекция, ГЖИ, куда надо передать энергопаспорт или декларацию. Обычно этим или ТСЖ.

Инспекция обязана дать заключение за 30 дней. Могут и отказать, если документы заполнены неверно. Одна из причин отказа — когда значения годовых удельных величин фактического расхода энергоресурсов не совпадают с указанными в декларации. Проще говоря, ГЖИ сравнит реальные показания общедомовых счетчиков и числа в документах — должно совпасть.

Образец декларации о фактических значениях годовых удельных величин расхода энергетических ресурсов

PDF · 305 Кб

Решение ГЖИ составляет в письменном виде в двух экземплярах. Один экземпляр хранится в инспекции, второй отправляют заявителю в течение пяти дней после составления.

Энергопаспорт обязателен, если дом попал под реконструкцию или в нем завершен капремонт. В этом случае за все отвечает Госстройнадзор, который принимает работы. Жильцам оплачивать энергоаудит не нужно. Госстройнадзор по итогам проверки также сам устанавливает класс энергоэффективности.

инженер-строитель, эксперт по экологии и стандартизации

Классы энергоэффективности рано или поздно будут и у частных домов

Категория энергоэффективности имеет самое большое весовое значение в международных рейтинговых системах оценки экологичности зданий BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) и LEED (The Leadership in Environmental Design). В России по этим стандартам в обязательном порядке оценивались объекты зимней Олимпиады в Сочи и чемпионата мира по футболу в Москве.

В 2022 году в России введен в действие национальный стандарт , который еще называют для «зеленых» МКД. Он касается новых многоквартирных жилых зданий и не распространяется на апартаменты.

В стандарте установлены «зеленые» критерии для увеличения энергосбережения на всех этапах жизненного цикла дома. Вот некоторые мероприятия из тех, что предлагает стандарт:

ГОСТ Р для «зеленых» домов дополняет существующую систему классов энергоэффективности и рейтингует жилые здания в зависимости от процента выполнения комплекса «зеленых» требований. При этом для застройщика есть обязательные критерии для каждого рейтингового значения и добровольные, которые он сам выбирает. Для жилых домов, сертифицированных по этому стандарту, планируется выдавать «зеленую» ипотеку с пониженной ставкой. Это распространенная международная практика.

В 2024 году Минстрой планирует утвердить «зеленый» для капитального ремонта старых зданий и сооружений.

Также в 2023 году я участвовал в научном исследовании по разработке методики определения потенциала энергосбережения и присвоения классов энергоэффективности для частных домов. Заказчиком был Пока речь не идет о том, что это будет обязательным при индивидуальном жилищном строительстве. Но методику должны опубликовать в этом году, и ее можно будет использовать в частном порядке, чтобы построить энергоэффективное здание. В том числе она может быть использована в качестве критерия в новом стандарте для «зеленого» ИЖС, который пока в разработке.

Как класс энергоэффективности влияет на платежи за ЖКУ и налоги

Чем выше класс, тем больше экономия ресурсов и тем меньше платеж за коммунальные услуги. Расходы на теплоснабжение в зданиях и могут различаться на 40%.

Итоговая сумма платежа зависит от площади квартиры, климатической зоны, поведения жильцов: сколько тепла используют, как пользуются бытовыми приборами и освещением. Но при равных условиях потребление энергии в здании более чем вдвое ниже по сравнению со зданием класса G.

Это связано не только с качеством утепления. Если становится слишком жарко, в старых домах отрегулировать температуру в квартире невозможно: нет вентилей на каждом радиаторе и нет индивидуальных приборов учета, которые экономить, если поставить вентили. Приходится открывать окна и фактически отапливать улицу. Все это выливается в дополнительные суммы в коммунальных квитанциях.

Если у здания высокий класс энергетической эффективности — не то собственников освобождают от уплаты налога на имущество организаций на три года с даты постановки здания на учет. Это значит, что, если помещением в здании владеет магазин или на первом этаже расположен офис, компания-собственник может не платить налог на имущество.

Но должен быть принят соответствующий региональный закон. В 2023 году такая льгота действует, например, в Московской, Тюменской, Челябинской областях и автономном округе.

Для собственников — частных лиц, то есть жильцов квартир, подобных налоговых льгот нет.

Как повысить класс энергоэффективности дома

Класс энергоэффективности можно как понизить, если не следить за домом, так и повысить, если провести мероприятия по сохранению энергоресурсов. Вот основные такие мероприятия:

По закону обязана не реже раза в год разрабатывать предложения по улучшению энергоэффективности дома и рассказывать о них жильцам. Собственники дальше уже сами определяют, или нет: на общем собрании жильцы могут принять любые решения.

Когда собственники вкладываются в энергосбережение, может через ГЖИ повысить класс энергосбережения дома, если ранее он уже был присвоен.

независимый эксперт в области энергоэффективности

Классы энергоэффективности — хороший ориентир для рынка недвижимости, но он пока не работает в полной мере

Система классов энергоэффективности пока не работает так, как задумывалось. Покупатели жилья ориентироваться на класс энергоэффективности, чтобы оценить стоимость владения, то есть насколько дорого будет жить в доме. А рынок цену покупки недвижимости и ее аренды. Жилье, где высокие коммунальные платежи, в цене.

Еще один желательный эффект — усилия по повышению энергоэффективности дома должны вознаграждаться. Если жильцы провели энергоэффективный капремонт или, например, сделали отдельно утепление, то повысился класс энергоэффективности. А значит, выросла капитализация — теперь квартира в таком доме стоит дороже.

Но пока все не так. Объясню почему.

Все это в целом пока не позволяет создать систему, при которой классы реально расходы на коммунальные ресурсы в доме, а люди на классы при сделках с недвижимостью.

Запомнить

Энергоэффективность простыми словами означает рациональное использование систем отопления, водоснабжения, освещения, которые потребляют энергоресурсы и отвечают за жизнеобеспечение того или иного объекта.

Каждому жилому дому присвоен свой класс энергоэффективности, его можно всегда узнать в своей управляющей компании. Отметим сразу, что немногие управляющие компании готовы по согласованию с собственниками квартир выполнять весь перечень ремонтов в доме, которые могут в будущем повысить энергоэффективность дома. Как правило, проводятся обязательные работы без применения современных технологий, и они на классность дома не влияют.

С 2016 года Приказом Минстроя России выделено девять классов.

Количество тепловой энергии, которую теряет или экономит дом

Экономия более 60%

Экономия от 50% до 60%

Экономия от 40% до 50%

Экономия от 30% до 40%

Экономия от 15% до 30%

Экономия до 15%

Теряет до 25%

Теряет от 25% до 50%

Теряет более 50%

Дома с самым низким уровнем энергоэффективности относятся к классу G, с лучшим — к классу А++.

Отметим, что класс энергоэффективности — величина непостоянная и зависит от разных факторов, меняющихся в течение всей жизни здания.

К классу G, как правило, относятся объекты старого жилого фонда — с высоким уровнем тепло- и энергопотерь, без общедомовых приборов учета тепла и не оснащенные современным инженерным оборудованием.

К высоким классам энергоэффективности, напротив, относятся новостройки, где потери энергоресурсов просчитываются на ранних стадиях проектирования дома. Очевидно, что зданию с очень низким классом энергоэффективности G вряд ли удастся повысить класс до А++, однако до нормального уровня довести показатели энергоэффективности вполне реально — например, установив счетчики, энергосберегающие лампы, датчики движения и обновив фасад здания.

Очень важно понять, что сами по себе общедомовые приборы учета не экономят ресурсы, а лишь фиксируют его реальное потребление. И если в доме промерзают межпанельные швы, окна и входные двери в подъездах не герметичны, трубы в подвалах ветхие и не защищены теплоизоляцией, то прибор учета учтет потери, например, тепло, но не сэкономит его.

Повышение класса энергоэффективности жилого дома находится в зоне ответственности управляющей компании (УК). Ориентируясь на Федеральный Закон №261 «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности», УК не реже двух раз в год обязана изучить все системы дома, определить проблемные участки и к маю разработать перечень мероприятий, направленных на устранение недостатков, влияющих на расход энергоресурсов дома.

Минстроем утверждено 22 вида работ, которые помогут снизить потребление энергоресурсов и повысить класс энергоэффективности здания. В этот перечень входят:

Все эти, а также другие работы управляющая компания в обязательном порядке должна согласовать с собственниками квартир и только потом приступать к реализации проектов в рамках текущего или капитального ремонта дома.

Почему энергоэффективность дома — это важно?

Бывает так, что дому еще не присвоен класс энергоэффективности или он есть, но его необходимо пересмотреть на более высокий. В этом случае управляющая компания или собственники домов должны предоставить в органы государственного жилищного надзора своего региона энергодекларацию (энергетический паспорт) с показаниями приборов учета на начало и конец года, на основании которой представители надзорного органа присвоят соответствующий класс энергоэффективности объекта.

Некоторым зданиям класс энергоэффективности не присваивается. В этот перечень входят: объекты культурного наследия, временные постройки, индивидуальное жилье, дачи, а также здания, площадь которых составляет менее 50 квадратных метров.

Новостройкам класс энергетической эффективности должен присваиваться в обязательном порядке вместе со сдачей в эксплуатацию. Через пять лет управляющая компания также может предоставить энергодекларацию в органы государственного жилищного надзора. Если показатели снизились, то жильцы дома имеют право потребовать от застройщика принять меры по устранению недочетов и повысить класс до заявленного изначально, а в случае отказа — подать в суд.

Показатель энергоэффективности дома размещается на фасаде здания в виде квадратной таблички с латинской буквой.

Он обязательно должен быть на новостройках, но все чаще появляется и на старых домах. Об этом говорится в официальном Telegram-канале Минстроя.

Отмечается, что таким образом жителей многоквартирных домов информируют, насколько эффективно организовано в здании энергопотребление. Это стимулирует их требовать от управляющей компании принятия мер для сокращения потребления энергоресурсов.

В Минстрое пояснили, что высокая энергоэффективность здания позволяет экономить гражданам на жилищно-коммунальных услугах, в частности – сократить расходы на отопление, вентиляцию, водо- и электроснабжение.

Она может достигаться, например, за счет качественной теплоизоляции, которая не дает замерзнуть жителям домов зимой, и, благодаря автоматическому инженерному оборудованию: оно контролирует в доме температуру, обеспечивая в помещении комфортный микроклимат. В связи с этим, на высокий класс могут рассчитывать только те дома, в которых установлено светодиодное освещение, оборудован автоматический узел отопления или индивидуальный тепловой пункт. При этом, энергоэффективность здания также зависит от года постройки, используемых стройматериалов, состояния инженерных систем, даты проведения капитального ремонта.

Обозначается она латинской буквой. Всего выделяют девять классов энергоэффективности домов. Семи из них присвоены значения от A до G, где A – очень высокий и энергосбережение составляет от 40% до 50%, а G – очень низкий с энергопотерей более 50%. Также выделяется высочайшая энергоэффективность А+ для энергосбережения от 50% до 60% и наивысшая A++ для домов, где экономия больше 60%.

Стоит отметить, что низкий класс энергоэффективности начинается с буквы E, обозначающей энергопотери до 25%.

Показатель энергоэффективности присваивается зданию сразу после его ввода в эксплуатацию. Затем каждые пять лет он пересматривается на основе данных энергопотребления дома, которые предоставляет управляющая компания.

Информация о материале