кредиты на энергоэффективность

III. Роль и место организаций, осуществляющих управление многоквартирными домами, в реализации мероприятий по энергосбережению

Организация, управляющая многоквартирным домом, должна выполнять тот перечень услуг и работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, который поручен ей и оплачивается собственниками помещений в многоквартирном доме.

Необходимо перестать возлагать законом на управляющую организацию безвозмездное исполнение обязанностей, требующих специальной квалификации и связанной с существенными затратами (например, обязанность разрабатывать и доводить до сведения собственников помещений в многоквартирном доме предложения о мероприятиях по энергосбережению и повышению энергетической эффективности, которые возможно проводить в многоквартирном доме, с указанием расходов на их проведение, объема ожидаемого снижения используемых энергетических ресурсов и сроков окупаемости предлагаемых мероприятий).

Управляющая организация может служить проводником информации по вопросам энергосбережения и повышения энергоэффективности, генерируемой федеральным уполномоченным органом и распространяемой региональным центром энергоэффективности.

Управляющая организация должна предоставлять собственникам помещений информацию, которой она располагает в отношении многоквартирного дома и которая необходима собственникам для понимания ситуации с энергопотреблением в доме. Например, в составе годового отчета управляющая организация должна предоставлять сведения о потреблении каждого из видов коммунальных ресурсов (всего и на общедомовые нужды), изменения в потреблении коммунальных ресурсов в сравнении с предшествующим годом и свое заключение о причинах изменений, в том числе в результате выполненных работ, проведенных энергосберегающих мероприятий и т. Данные по удельному энергопотреблению должны в отчете сопоставляться с показателем для класса энергетической эффективности (в случае если в государственный стандарт будут внесены такие показатели), если он установлен для многоквартирного дома, либо с показателями разных классов энергетической эффективности. Такое сопоставление покажет собственникам помещений, существует ли потребность в энергосберегающих мероприятиях, повышении энергетической эффективности многоквартирного дома.

Отдельные услуги и работы, связанные с решениями общего собрания собственников помещений в доме о проведении энергосберегающих мероприятий, должны выполняться управляющей организацией только на основании соглашения между собственниками помещений в многоквартирном доме и управляющей организацией, отраженного в договоре управления (в дополнительном соглашении к договору управления), отражающего конкретный перечень услуг и работ, их описание, порядок выполнения, достигаемый результат, а также размер и порядок оплаты собственниками помещений.

Роль управляющей организации как представителя собственников помещений в многоквартирном доме, получающего на основании решения собственников от их имени и за их счет кредит (заем) на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме требует особого рассмотрения и внесения необходимых изменений в законодательство.

Банк России собирается запустить зеленую ипотеку

Речь идет о льготных кредитах на покупку квартир в энергоэффективных домах

«Каждый человек должен иметь возможность поучаствовать в ответственном инвестировании», – уверен первый зампред ЦБ Сергей Швецов / Андрей Гордеев / Ведомости

«Каждый человек должен иметь возможность поучаствовать в ответственном инвестировании, и первая цель Банка России – предоставить инструментарий для этого», – заявил первый зампред Банка России Сергей Швецов, выступая на XVI международном финансовом форуме НФА. В частности, скоро в России появится зеленая ипотека: кредиты на покупку квартир и домов, соответствующих критериям зеленого жилья, будут предоставляться на льготных условиях.

«Изменение условий жизни граждан невозможно без жилищного вопроса, – заявил первый зампред ЦБ. – Поэтому дома, квартиры тоже должны строиться по-другому, из других материалов. Но это не быстрый процесс, потому что от проектирования дома до ключей, которые получает владелец квартиры, проходит несколько лет». По словам Швецова, в Центробанке считают важным уже в этом году выработать критерии зеленых квартир, за которыми последует зеленая ипотека, «чтобы строители уже начали переделывать свои бизнес-процессы и включать компоненты зеленого дома».

При этом переориентацию строительной отрасли под запросы зеленой ипотеки в ЦБ считают вопросом времени. «Выгодно это строительным компаниям или нет – вопрос философский, – заявил Швецов. – Строительным компаниям выгодно иметь спрос на продукт, который они производят. Если население будет предъявлять спрос на зеленую недвижимость, а государство будет субсидировать зеленую ипотеку, строительным компаниям будет выгодно производить зеленую продукцию».

Разработкой проекта зеленой ипотеки занимается Дом. РФ, который до конца года должен представить критерии признания зелеными домов и квартир. «Я не думаю, что разработанные ими критерии будут серьезно отличаться от международных», – отметил Швецов. В Европе зеленой ипотекой считаются кредиты, выдаваемые на покупку недвижимости с высоким уровнем энергоэффективности, а также на ремонт старого жилья с целью увеличения его энергоэффективности минимум на 30%.

Эксперты указывают, что определение критериев энергоэффективности будет хотя и необходимым шагом, но недостаточным. «Другим важным необходимым условием внедрения в России зеленой ипотеки станет экономическая целесообразность, – считает управляющий партнер BMS Group Алексей Матюхов. – Как в случае с льготной ипотекой основным фактором стало стимулирование за счет государственных средств, так и здесь решающее значение будет иметь государственная поддержка банков».

С ним соглашается и Алексей Кричевский, эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями, который считает, что просто подставить слово «зеленый» перед тем или иным существительным будет недостаточно. «Банкам очень не понравится, что их обяжут кредитовать покупки в зеленых домах дешевле обычных, поэтому субсидирование таких кредитов ляжет на государство», – считает эксперт.

В Банке России ожидают спроса на зеленую ипотеку в первую очередь со стороны молодежи, у которой запрос на ответственное потребление гораздо выше, чем у более зрелых людей, однако не исключают, что и люди старшего возраста тоже будут ориентированы на зеленое потребление. Однако скептики считают, что подавляющее большинство россиян просто не понимают, что такое зеленая экономика. «Российские компании, торгующиеся на Лондонской бирже, только в прошлом году начали узнавать, что есть понятие ответственного инвестирования и ESG-инвестиций (от Environmental, Social и Governance), и соответствующие принципы соблюдаются минимальным количеством компаний, – отмечает Кричевский. – В головах есть только цифры, говорящие, что активы компаний, принявших в свое время принципы ответственного инвестирования, с 2006 г. выросли с $6 трлн до $100 трлн на вторую половину прошлого года. И, исходя из логики чиновников, на такой богатый рынок нужно заходить».

А зарубежные инвесторы, которые хорошо знают и соблюдают принципы ответственного инвестирования, в Россию вернутся не скоро «после аварий, связанных с «Норникелем», скандалов с мусорными полигонами и застрявшим проектом по возведению мусоросжигающих заводов». Для того чтобы убедить инвесторов, что зеленый бизнес в России действительно возможен, могут понадобиться годы, считает Кричевский. «Поэтому вопросы по зеленой экономике лучше отложить на пару лет, а пока заняться инфраструктурными проектами как основой для будущего строительства зеленых кварталов», – говорит он.

Энергосбережение при проведении капитального ремонта многоквартирных домов[1]

Чтобы повышение энергоэффективности жилищного фонда при капитальном ремонте стало реальностью, необходимо создать мотивацию для всех участников процесса организации и финансирования капитального ремонта, заинтересованность в конечном результате. Мотивация может быть финансово-экономической, законодательной, политической.

Государство заинтересовано в повышении энергоэффективности жилищного фонда, поскольку это связано с общей экономической устойчивостью, рациональным расходованием невозобновляемых энергетических ресурсов, смягчением экологических проблем и т. Соответственно, мотивациядолжна создаваться на государственном уровне и действовать в отношении всех сторон, участвующих в процессе принятия решений, планирования, финансирования, проведения капитального ремонтамногоквартирных домов. Такими сторонами являются:

— собственники помещений в многоквартирном доме (МКД);

— организации, осуществляющие управление многоквартирными домами;

— органы местного самоуправления;

— органы государственной власти субъектов Российской Федерации.

Создание условий собственникам помещений в многоквартирных домах для повышения их энергоэффективности при капитальном ремонте

Исходя из того, что наиболее мотивированными в отношении повышения энергоэффективности многоквартирных домов являются собственники помещений, выбравшие способ формирования фонда капитального ремонта на специальном счете, условия для реализации мотивации должны быть созданы, главным образом, в отношении таких собственников, и прежде всего, в отношении возможности финансировать энергосберегающие мероприятия при проведении капитального ремонта. Примеры повышения энергоэффективности при проведении капитального ремонта домов «со специальными счетами» затем можно будет использовать для мотивирования собственников помещений, уплачивающих взносы региональному оператору.

Создание условий финансирования энергосбережения

Обеспечение возможности максимально эффективно использовать средства фонда капитального ремонта на специальном счете

Необходимо снять законодательный барьер для использования средств фонда капитального ремонта на специальном счете, сформированных за счет минимального размера взноса на капитальный ремонт, для финансирования мероприятий по повышению энергоэффективности. Собственники помещений, принявшие на себя ответственность за проведение капитального ремонта, должны иметь возможность эффективно распоряжаться своими средствами в фонде капитального ремонта – проводить ремонт одновременно с энергосберегающими мероприятиями, используя, в том числе, и средства от взносов минимального размера. При этом необходимо исключить возникновение ситуаций, когда собственники помещений, истратив средства фонда капитального ремонта на проведение энергосберегающих мероприятий, не проводят необходимые работы по капитальному ремонту в срок, установленный региональной программой, и обязанность проведения капитального ремонта возлагается на регионального оператора, которому «передается многоквартирный дом» решением органа местного самоуправления и который вынужден провести капитальный ремонт дома за счет средств фондов капитального ремонта других домов. Ответственность за надлежащее состояние общего имущества, в том числе обеспечиваемое проведением необходимых работ по капитальному ремонту, должна оставаться за собственниками помещений в многоквартирном доме. Они должны учитывать перечень и сроки проведения работ по капитальному ремонту, установленные региональной программой, фактическое состояние элементов общего имущества при принятии решений о выполнении дополнительных работ (мероприятий).

Предлагается внести в Жилищный кодекс следующие изменения:

1) снять ограничения по видам работ по капитальному ремонту (расширить перечень работ с включением в него работ по повышению энергоэффективности), которые могут финансироваться за счет установленного минимального размера взноса в случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете (независимо от того, какой перечень услуг и работ установлен нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации);

2) исключить возможность изменения способа формирования фонда капитального ремонта решением органов местного самоуправления о передаче средств фонда капитального ремонта региональному операторув случае если собственники помещений в установленный региональной программой срок не провели необходимые работы по капитальному ремонту (ч. 7 ст. 189). В случае не проведения в установленный региональной программой срок работ, необходимость которых подтверждена в соответствующем порядке, использовать судебные механизмы понуждения собственников помещений к проведению капитального ремонта.

Обеспечение возможности привлечения заемных средств для финансирования капитального ремонта и энергосбережения

Для привлечения заемных средств в финансирование капитального ремонта необходимо решить основную проблему, связанную с кредитованием капитального ремонта: устранить неопределенность, кто является заемщиком кредита и несет ответственность за его погашение – собственники помещений в многоквартирном доме или юридическое лицо, действующее по поручению собственников (управляющая организация, ТСЖ, кооператив).

Предлагается исходить из того, что заемщиком кредита является сообщество собственников квартир в многоквартирном доме, возврат кредита осуществляется за счет средств фонда капитального ремонта на специальном счете, а каждый из собственников помещений несет ответственность за уплату в фонд капитального ремонта установленного общим собранием взноса на капитальный ремонт (включая обязательный минимальный размер взноса, установленный нормативным правовым актом субъекта РФ). То есть кредитование должно осуществляться под финансовый поток, формируемый за счет обязательных взносов на капитальный ремонт. Такой подход является новым, поэтому необходимо разработать концепцию кредитования капитального ремонта, отличную от обычного кредитования юридических лиц, а затем на ее основе – ряд мер, обеспечивающих реализацию новой концепции, с учетом выявленных в ходе отдельного анализа проблем и рисков. И прежде всего, необходимо минимизировать все риски связанные с возможностью сокращения финансового потока по субъективным причинам.

Но уже сейчас очевидно, что для обеспечения лучших возможностейдля привлечения кредитов для капитального ремонта и повышении энергоэффективности многоквартирного доманеобходимо облегчить принятие решений о получении кредита и его погашении за счет средств фонда капитального ремонта, включая средства от минимального размера взноса, а также других связанных с этим вопросов (суммы и срока кредита, получении гарантии, поручительства по кредиту).

3) установить, что в случае формирования фонда капитального ремонта решения о получении кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества, об определении суммы и срока кредита или займа, о получении гарантии, поручительства по этим кредиту ли займу, а также о погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт, об уплате процентов за пользование кредитом или займом, оплате поручительств, гарантий по кредиту или займу за счет фонда капитального ремонта, принимается большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме;

4) установить, что возврат кредитов и займов, использованных на оплату расходов по проведению энергосберегающих мероприятий, носящих капитальный характер, уплата процентов за пользование таким кредитом или займом, оплата поручительств, гарантий по таким кредиту или займу, по решению общего собрания может осуществляться за счет средств фонда капитального ремонта на специальном счете, в том числе сформированных исходя из установленного минимального размера взноса на капитальный ремонт.

Обеспечение возможности получения бюджетной поддержки капитального ремонта и повышения энергоэффективности

Возможность предоставления финансовой поддержки за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации, местного бюджета определена Жилищным кодексом. Необходимо, чтобы условия предоставления субсидии (размер субсидии) стимулировали собственников помещений в многоквартирных домах принимать решения о капитальном ремонте, направленном на повышение энергоэффективности, и поддерживали проведение таких ремонтов.

В настоящее время органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления имеют большую практику предоставления субсидий в рамках реализации Федерального закона № 185-ФЗ. Предоставление субсидий в рамках региональных программ капитального ремонта может осуществляться на других условиях и в другом порядке, чем по Федеральному закону № 185-ФЗ, с целью достижения других результатов – качественное улучшение жилищного фонда, повышение эффективности расходования бюджетных денег.

Необходимо создание системы мер эффективной финансовой поддержки повышения энергоэффективности при капитальном ремонте многоквартирных домов из бюджетов всех уровней.

Предлагается разработать методические рекомендации по применению мер государственной и муниципальной поддержки капитального ремонта многоквартирных домов, в том числе включающего энергосберегающие мероприятия, с использованием международного опыта оказания финансовой поддержки в зависимости от достигаемого результата по повышению энергоэффективности многоквартирного дома (повышению класса энергоэффективности за счет выполнения комплекса работ, приводящих к снижению удельного энергопотребления).

Обеспечение возможности принятия решения о проведении капитального ремонта, включая энергосберегающие мероприятия, и установлении дополнительного взноса на капитальный ремонт

Необходимо снять законодательный барьер для принятия собственниками помещений на общем собрании решения о проведении капитального ремонта. Неоправданным является требование о количестве голосов для принятия решения не менее двух третей от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку фонд капитального ремонта формируется за счет взносов, уплата которых и минимальный размер являются обязательными по закону, а не на основании решения собственников помещений. Необходимо также обеспечить большие возможности для принятия решения о дополнительном размере взноса на капитальный ремонт, включая повышение энергоэффективности. При этом с целью защиты собственников помещений с низкими доходами предоставить возможность собственникам помещений на общем собрании самим принимать решение об уменьшении размера дополнительного взноса или освобождении от такого дополнительного взноса отдельных собственников помещений (собственников помещений с низкими доходами). Уменьшение размера дополнительного взноса (освобождение от его внесения) может устанавливаться на часть или весь период внесения дополнительного взноса собственниками помещений в доме. Для того чтобы избежать необходимости принятия общим собранием решений по каждому частному случаю, общему собранию может быть предоставлено право определить условия и порядок принятия решения об уменьшения размера дополнительного взноса (освобождения от внесения дополнительного взноса) для отдельных собственников помещений.

5) установить, что решения о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, использовании фонда капитального ремонта, размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт (дополнительный взнос на капитальный ремонт), принимаются большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме;

6) установить, что собственники помещений в многоквартирном доме вправе решением общего собрания, принятым большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, определить условия и порядок принятия решения об установлении меньшего размера дополнительного взноса на капитальный ремонт для отдельных собственников помещений в многоквартирном доме и продолжительности периода, на который устанавливается такой меньший размер дополнительного взноса.

Обеспечение возможности получения собственниками помещений информация, необходимой для принятия решений об энергосберегающих мероприятиях

Для обеспечения возможности получения собственниками помещений необходимой информации по эффективным энергосберегающим мероприятиям, которые могут быть выполнены в ходе капитального ремонта, предлагается:

7) для улучшения информационной доступности для собственников жилья показателей энергетической эффективности зданий внести с учетом европейских стандартов изменения в государственный стандарт, определяющий классы энергетической эффективности зданий, установив для каждого класса показатели удельного энергетического потребления;

8) создать для широкого использования единую информационную базу данных, связанных с энергосбережением и повышением энергетической эффективности многоквартирных домов, которая включала бы:

— результаты всех проведенных в стране в последние годы энергетических обследований (энергоаудитов) многоквартирных домов, жилых домов, систематизированные по типам/сериям многоквартирных домов, природно-климатическим условиям эксплуатации многоквартирных домов;

— сведения о выполненных энергосберегающих мероприятиях в многоквартирных домах (использованные технические решения, стоимость, достигнутые результаты по снижению энергопотребления), систематизированные по типам/сериям многоквартирных домов,природно-климатическим условиям эксплуатации многоквартирных домов;

— сведения об опыте строительства и эксплуатации энергоэффективных домов, в том числе построенных во всех регионах в рамках адресных программ переселения граждан из аварийного жилья при содействии Фонда ЖКХ;

— рекомендации по различным «пакетам» работ/мероприятий (минимальному, оптимальному, максимальному), приводящим к повышению энергоэффективности, для разных типов/серий домов с оценкой ожидаемого результата и ориентировочного уровня затрат на их проведение;

— альбомы типовых решений, проектов и т.

9) возложить на уполномоченный федеральный государственный орган ответственность за:

— создание и актуализацию информационной базы данных по энергоэффективности жилищного фонда;

— координацию деятельности региональных центров энергоэффективности, ответственных запредоставление консультаций, технической помощи собственникам помещений в многоквартирных домах, организациям, управляющим многоквартирными домами, по вопросам повышения энергоэффективности, в том числе при проведении капитального ремонта многоквартирных домов;

— проведение регулярных информационных кампаний по энергосбережению и повышению энергетической эффективности многоквартирных домов, в том числе при капитальном ремонте;

— предоставлению поддержки для проведения энергетического обследования многоквартирных домов в случае, если сведения об энергетическом обследовании домов подобного типа отсутствуют в единой информационной базе данных;

10) установить, что при предоставлении бюджетной финансовой поддержки для проведения энергетического обследования многоквартирных домов, проведения капитального ремонта, выполнения энергосберегающих мероприятий обязательным является предоставление в уполномоченный орган заключения по результатам энергетического обследования, включая рекомендации по проведению энергосберегающих мероприятий, в течение трех лет после завершения капитального ремонта, проведения энергосберегающих мероприятий – годового отчета об изменении потребления энергетических ресурсов в сравнении с периодом, предшествующим проведению капитального ремонта, выполнению энергосберегающих мероприятий;

11) учитывать случаи, когда при выполнении рекомендаций в заключении об энергетическом обследовании зданий прогнозируемый эффект по снижению энергопотребления не достигается, для принятия решений саморегулируемой организацией о праве осуществлять деятельность по проведению энергетических обследований

12) проводить регулярные информационные кампании на федеральном и региональном уровне по вопросам энергосбережения и повышения энергетической эффективности многоквартирных домов; в обеспечения информационных компаний подготовить справочно-информационные материалы по законодательным требованиям в отношении энергосбережения и энергетической эффективности в жилищном фонде, методические руководства и др. материалы;

13) региональным центрам энергетической эффективности при информационно-методической поддержке уполномоченного федерального органа обеспечить информационную, консультационную и методическую поддержку собственникам жилья;

14) проводить различные конкурсы для выявления и распространения лучшего опыта повышения энергоэффективности многоквартирных домов в ходе капитального ремонта.

Создание мотиваций органов местного самоуправления по энергосбережению и повышению энергоэффективности многоквартирного жилищного фонда

Мотивированию органов местного самоуправления поддерживать мероприятия по энергосбережению в ходе капитального ремонта многоквартирных домов может послужить:

— принятие программ на государственном или региональном уровне по выделению средств муниципальным образованиям для оказания финансовой помощи собственникам помещений в многоквартирных домах в реализации энергосберегающих мероприятий при условии достижения определенного уровня сокращения энергопотребления; возможно, другие виды поощрениямуниципальных образований, которые оказывают поддержкупроведению энергосберегающих мероприятий при капитальном ремонте;

— принятие решение на региональном уровне о компенсации части расходов муниципального образования на капитальный ремонт, обеспечивающий энергосбережение, в домах, в которых муниципальная доля выше 50%, при этом размер компенсации может зависеть от полученной экономии энергетических ресурсов;возможна компенсация расходов местного бюджета на разработку проектной документации на капитальный ремонт таких многоквартирных домов;

— принятие на региональном уровне решения о включении в размер платы за жилищно-коммунальные услуги, на который начисляется адресная субсидия, дополнительного взноса на капитальный ремонт, уплачиваемого по решению собственников помещений в многоквартирном доме.

Кредит энергоэффективности

Уменьши счета за отопление и электричество, сделав своё жильё или контору более энергосберегающими.

Сейчас как никогда ранее важной необходимостью является пересмотр энергосбережения своего дома. Кредит энергоэффективности предназначен именно для того, чтобы встретить зиму с более низкими счетами за отопление и электричество, утеплить свой дом, поменять окна, установить солнечные панели или провести полную реновацию жилья.

Кредит энергоэффективности также подходит для утепления фасада или крыши, замены окон, установки системы вентиляции с рекуперацией тепла или отопительной системы и замены бойлера горячей воды. С помощью кредита энергоэффективности можно установит на дом солнечные панели, чтобы самому вырабатывать электроэнергию и продавать излишки обратно в сеть. Также кредит можно использовать для того, чтобы поменять у себя дома энергозатратные и устаревшие приборы или сделать обновление электро- и охранной систем.

Часто хватает сделать в хозяйстве только пару изменений, чтобы потребление электричества и теплоэнергии уже снизилось. В отношении более старых домов может понадобиться провести более масштабные работы по реновации. И для этого прекрасно подойдёт кредит энергоэффективности. Если при замене окон или системы отопления нужно будет сделать и работы по внутренней отделке, то это также можно сделать при помощи кредита энергоэффективности или жилищного кредита.

Условия кредита энергоэффективности для частного лица:

Подай ходатайство здесь!

Получить кредит энергоэффективности могут также предприятия и другие юридические лица. Также кредит энергоэффективности подходит маленьким квартирным товариществам для утепления и ремонта квартирного дома, при условии, что владельцы квартир согласятся предложить свои квартиры под залог кредита.

О кредит энергоэффективности можно ходатайствовать в размере, необходимом для осуществления соответствующих работ, размер кредита может быть от 2 000 до 500 000 евро.

Ходатайство о получении кредита энергоэффективности можно подать при наличии залога в виде недвижимости. Залогом может быть реновируемая недвижимость или какой-либо другой ликвидный объект.

Инвестирование в энергосбережение жилья является лучшей инвестицией в будущее.

Банки видят одни риски

Чтобы подобные программы пошли в народ, банкам необходимо специальное регулирование – они помимо жилищного законодательства в первую очередь руководствуются законодательством Центробанка, своего регулятора. И в настоящее время с учетом всех рисков не могут предложить людям привлекательный продукт – он получается дорогим.

Как объясняет Генцлер, по российскому законодательству за кредитом может обратиться или физическое, или юридическое лицо. В случае с кредитом на капремонт обращаться в банк должен весь коллектив собственников помещений – а это и не юридическое, и не одно физическое лицо. Но вопрос о том, что кредит может взять сообщество собственников, банковским законодательством не урегулирован.

На деле получается, что в банк за кредитом обращается юрлицо (УО или ТСЖ), но за ним стоят собственники, которые платят взносы на спецсчет. «Цепочка получения кредита через агента в настоящее время довольно сложна. Возникают вопросы: кто отвечает за возврат долга, как оценить платежеспособность заемщика? По сути дела, банк видит и оценивает только юридическое лицо, которое к нему пришло, – ТСЖ или УО. Но ведь это не имеет прямого отношения к кредиту», – рассуждает Генцлер.

Получая кредит, УО принимает на себя риск. Однако отношения между собственниками и УО могут быть прекращены в любой момент, так что брать на себя риск за этот кредит не в интересах бизнеса. С точки зрения банка ТСЖ несколько более надежная сторона в кредитном договоре, чем УО, его сложнее отодвинуть от управления домом. Но если оценивать товарищество как заемщика, то у него практически нет своего имущества, мало средств. Получается, что банк видит одни риски.

Да и мало какому «управдому» захочется быть ответственным за чьи-то долги. По мнению Юрия Кочеткова, председателя ассоциации управляющих организаций «Бурмистр», из-за того что стороной кредитного договора выступают не собственники помещений в многоквартирном доме, все претензии по соблюдению графика платежей банк будет предъявлять заемщику, в роли которого выступает УО или ТСЖ. И может обратить взыскание на деньги, находящиеся на специальном счете. Если на спецсчете денег недостаточно, то действующее законодательство не запрещает банку обратить взыскание и на имущество заемщика. «Значит, при плохой платежной дисциплине собственников помещений расплачиваться за ремонт придется управляющей компании или ТСЖ», – резюмирует Кочетков.

Институт экономики города подготовил проект изменений в Жилищный кодекс, который некоторым образом смягчал бы эти риски. По словам Генцлер, идея проекта заключается в том, чтобы определить: если решение о привлечении кредита принимают собственники на общем собрании и собираются возвращать за счет взносов за капремонт, то это кредит всех собственников помещений и ответственность за его возврат должна лежать на них самих. Фактически свои обязательства по кредитному договору каждый собственник исполняет, просто уплачивая свои обязательные взносы, говорит Генцлер.

Долганов согласен с тем, что подобная инициатива сделает отношения по поводу кредитования капремонтов понятными для всех участников. А Кочетков видит проблему в том, что у банков, которые работают с такими кредитами, «на порядок вырастут затраты на взыскание задолженности с отдельного неплательщика».

Председатель правления Союза жилищных организаций России Константин Крохин вообще не верит в то, что кредитование капитальных ремонтов будет подхвачено банками и станет популярно у граждан. Банкам необходимо серьезное обеспечение – залог в виде общего имущества дома. Без залога «ни один нормальный банк кредит не даст», считает эксперт (как рассказала Генцлер, самые первые кредиты на капремонты тоже выдавались под залог имущества). Подавляющее большинство жителей, по мнению Крохина, не заинтересованы в получении денег на подобных условиях. У людей сегодня нет мотивации, они лучше будут писать жалобы, подавать в суд, требовать, чтобы государство им сделало капитальный ремонт, уверен он. И люди не очень-то и виноваты – по мнению эксперта, собственник в России практически отстранен от управления домом, а система ЖКХ «заточена на освоение государственных денег».

Перспективы «зеленой ипотеки»

Концепция «зеленой ипотеки» в масштабах планеты проходит стадию апробации и пока не имеет четких правил и норм. Подобные программы направлены на стимулирование приобретения зданий с повышенным уровнем энергоэффективности. Для этого ставки по кредитам на покупку недвижимости в таких постройках намеренно снижаются. Также предусмотрена скидка для тех владельцев жилья, которые хотят приобрести и реконструировать старое строение с целью повышения уровня сбережения энергии.

О планах запустить эксперимент, связанный с «экоипотекой», в минувшем феврале заявлял первый зампред Центробанка РФ С. Швецов. В нынешнем году формируется понятийный аппарат — «зеленая квартира», «зеленый дом», «зеленая ипотека», также запланировано создание таксономии.

По мнению Швецова, кредитование на приобретение энергоэффективного жилья будет востребовано, поэтому строительным компаниям будет экономически выгодно заниматься возведением экологичной недвижимости. Большие запросы на «экоипотеку» ожидаются со стороны молодых заемщиков.

Поддержка вопросов «экоипотеки» со стороны ЦБ РФ не случайна. Российский финансовый регулятор с декабря 2019 года состоит в Сообществе Центробанков и надзорных органов по увеличению экологичности финансовой системы. В рамках этого объединения уделяется большое внимание влиянию климатических рисков на финансовую стабильность и повышение энергоэффективности недвижимости может сыграть в этом важную роль.

«Экоипотека» и другие решения ESG-стратегии ВТБ

ВТБ наряду с некоторыми ведущими российскими финучреждениями активно работает над развитием стратегии ESG-банкинга, которая должна заставить корпорации проявлять заботу об окружающей среде. Банки с таким подходом к деятельности нацелены на воплощение в жизнь «зеленых» и социально ответственных идей, способных защитить их клиентов от климатических рисков и связанных с ними социальных проблем.

Одновременно ESG-стратегия может заставить бизнес заботиться об экологии. Если компания загрязняет атмосферу, почву или воду, ее рейтинг будет невысоким. Стоимость привлечения капитала для них будет выше, чем это было 5-10 лет назад. Подобный случай произошел с «Норникелем», когда после памятной экологической катастрофы, случившейся недалеко от Норильска в мае 2020 года, международное агентство MSCI ESG Search понизило рейтинг российской горно-металлургической компании.

Руководство ВТБ заявило о готовности еще до конца 2021 года реализовать несколько проектов в рамках ESG-стратегии. Помимо экоипотеки финансовая организация в течение нескольких ближайших лет планирует запустить программу эко-ИЖС, предусматривающую специальные условия для получения займов при возведении частных домов с использованием экологичных материалов и технологий.

Со 2 сентября запущена программа льготного кредитования на приобретение электрокаров. Заемщикам предлагаются денежные средства под 3% годовых при условии страхования. Без приобретения страховки стоимость кредитования составит 9% в год. Предложение предусматривает выдачу займа на срок до 7 лет с максимальным кредитным лимитом в 7 млн рублей. При этом клиенту необходимо внести минимальный взнос в размере 20% от стоимости электромобиля.

Как утверждают эксперты, пока ESG-повестка — удел крупных финучреждений, гораздо хуже дела обстоят у средних и мелких банков. Одна из причин связана с нехваткой ресурсов, необходимых для реализации этой стратегии.

Лифтовая программа в Удмуртии

Программой Фонда по субсидированию ставки успели воспользоваться и в Удмуртии. Там кредиты получали управляющие организации (УО), (а в Ростовской области – ТСЖ). Так, Промсвязьбанк выдал кредиты четырем УО для замены лифтов в 14 домах.

«Поскольку взносы в Удмуртии были не самые высокие – на уровне 6–7 руб. , а банк соглашался дать кредиты на срок 5–6 лет, то за счет таких взносов невозможно было погасить кредит. Поэтому в Удмуртии власти приняли решение о выделении домам, которые вошли в эту программу, целевой субсидии в размере 50% от стоимости работ, остальная часть оплачивалась за счет накоплений и кредита. За субсидированием процентной ставки по такому привлеченному кредиту Удмуртия и обращалась в Фонд содействия реформирования ЖКХ», – комментирует Генцлер. Например, по официальной информации правительства Удмуртии, Промсвязьбанк предоставил собственникам квартир в ижевской многоэтажке (ул. Барамзиной, 2) кредит в 1,9 млн руб. Всего на замену четырех лифтов требовалось более 6 млн руб. Из них 2,5 млн компенсировал бюджет Удмуртии и 640 000 руб. – бюджет Ижевска. Еще 1,2 млн руб. жильцы накопили на спецсчете.

Программа Фонда ЖКХ по субсидированию ставки была рассчитана на год. «Кто успел в нее попасть, тот и получил. В этом году (на момент публикации. – «Ведомости») пока еще не было постановления, продлевающего такие меры поддержки. Хотя появилось много желающих», – говорит Генцлер.

И еще один немаловажный момент. Жители возвращают деньги банку за счет ежемесячных взносов на спецсчет. В Москве, где высокий взнос (17 руб. за 1 кв. м), нет необходимости увеличивать его дополнительно. «В Удмуртии размер взноса небольшой, и банк, оценивая возможности предоставления кредита на смену лифта, посчитал, насколько нужно увеличить взнос. Например, с 7 до 9 или 11 руб. за метр. Если собственники принимают решение о таком взносе на собрании, они получают кредит. В Удмуртии эти решения принимали», – комментирует эксперт.

Предлагаемые мероприятия

Обеспечение повышения энергоэффективности многоквартирных домов требует комплексного подхода. Все предлагаемые в рамках настоящей концепции мероприятия можно объединить в следующие направления:

• I. Совершенствование законодательства для устранения существующих барьеров и анти-стимулов энергосбережения для всех участников региональных систем капитального ремонта многоквартирных домов.
• II. Разработка и реализация мер по обеспечению доступности кредитов на капитальный ремонт и повышение энергоэффективности.
• III. Создание системы мер эффективной финансовой поддержки повышения энергоэффективности при капитальном ремонте многоквартирных домов из бюджетов всех уровней
• IV. Информационное, методическое, консультационное и техническое обеспечение повышенияэнергоэффективности многоквартирных домов

Создание мотиваций субъектов РФ по энергосбережению и повышению энергоэффективности многоквартирных домов при проведении капитального ремонта

Стимулом политического характера может быть включение показателей, связанных с энергосберегающими мероприятиями при капитальном ремонте многоквартирных домов в рамках региональной программы, в перечень показателей мониторинга реализации субъектами Российской Федерации региональных программ капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (утв. Приказом Минстроя России от 02. 2014 N 520/пр), на основе которых формируется рейтинг субъектов РФ.

Еще одним важным показателем, отражающим направленность субъекта РФ в организации региональной системы капитального ремонта, может стать показатель доли многоквартирных домов, в которых выбран и реализуется способ формирования фонда капитального ремонта на специальном счете.

Финансовым стимулом для субъектов РФ могло бы стать предоставление из федерального бюджета целевых средств для поддержки энергосбережения при капитальном ремонте. Условием предоставления средств мог быть стать адресный перечень многоквартирных домов, собственники помещений в которых приняли самостоятельные решения о проведении энергосберегающих мероприятий при проведении капитального ремонта.

Перспективным источником средств для субсидирования энергосбережения в жилищном фонде могут стать средства от продажи государством «зеленых сертификатов». Фактически достигнутое в результате проведенных в рамках региональной программы капитального ремонта энергосбережение необходимо связать с «зелеными сертификатами». Действенным экономическим стимулом может стать предоставлению субъекту РФ средств от продажи зеленых сертификатов для целевого использования – поддержки энергосбережения при капитальном ремонте.

Как это было в Ростовской области

Дом по адресу: Обухова, 43а, в городе Звереве Ростовской области – классическая небольшая пятиэтажка на 90 квартир. До того как жители решили образовать товарищество собственников жилья, дом, по словам Ирины Паламаренко, председателя ТСЖ «Обухова, 43а», был «в убитом состоянии, развалина, а не дом». Часть работ (заменили все инженерные системы, поставили домовые счетчики) удалось сделать за счет повышения тарифа на содержание общего имущества и текущий ремонт. Но нужно было привести в порядок обветшавший цоколь, провести капремонт межпанельных швов (в разрушенные швы можно было просунуть руку), отремонтировать крыльца, тротуары перед подъездами, отмостку (на ее месте росла трава и подвал регулярно затапливало). Средств на специальном счете не хватало – там было примерно 250 000 руб.

Программа «Центр-инвеста» привлекла ТСЖ тем, что банк не требовал в залог имущество ТСЖ – у скромной пятиэтажки его и не было, – и умеренной ставкой. Другие банки, к которым обращалась Паламаренко, предлагали дать денег в долг минимум под 22% (только у «Возрождения» ставка была более или менее приемлемой – 14% годовых) и очень интересовались имуществом, которое могло бы послужить обеспечением кредита. В 2015-м банк дал товариществу в кредит на пять лет 900 000 руб. под те средства, которые собственники собирали на капитальный ремонт на специальном счете. Теперь ТСЖ расплачивается с «Центр-инвестом» за счет взносов на капремонт. «Даже не пришлось поднимать тариф: как люди платили минимальный размер взносов, установленный правительством Ростовской области, так и платят», – говорит Паламаренко. Есть все шансы справиться досрочно. Долг уже был бы погашен, если бы товарищество не решило поставить пластиковые окна в подъездах, а эта работа стоила около 200 000 руб.

Соседнему с ТСЖ «Обухова, 43а» дому, где Ирина работает управляющим ТСЖ по договору, удалось не только взять кредит, но и попасть в программу Фонда содействия реформированию ЖКХ, которая предусматривала возмещение части расходов на уплату процентов за пользование кредитом. Фонд должен возместить дому 204 000 руб. «Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства в прошлом году осуществлял программу по поддержке капитального ремонта, в том числе с привлечением кредитных средств. Фонд давал субсидию на оплату процентов по этому кредиту, равную ставке ЦБ. Скажем, если кредит выдавался под 12% годовых, а ставка ЦБ была 9%, то она и компенсировалась и собственники практически оплачивали разницу», – комментирует Генцлер.

Где деньги взять?

Единственный банк, который последовательно занимается кредитованием капитальных ремонтов, – «Центр-инвест», работающий в Ростовской области, с филиалами в других регионах, в том числе и в Москве. Как сообщил Александр Долганов, директор представительства ПАО «КБ «Центр-инвест» в Москве, банк с 2012 г. финансирует капитальные ремонты многоквартирных домов, в которых владельцем специального счета является ТСЖ/ЖСК, по собственной программе кредитования, всего за время ее действия выдал 115 кредитов на общую сумму 169 млн руб. «Условия предусматривают открытие кредитной линии на срок до пяти лет по ставке 11% годовых. Заемщики дополнительно не несут расходы. Собственники жилья платят ежемесячно по кредиту практически те же самые деньги, что и отчисления в фонд содействия капремонту», – говорит Долганов. Кредитами воспользовались клиенты банка из Ростовской и Волгоградской областей, Москвы и Краснодарского края. Так, этим летом первый кредит сроком на три года получило ТСЖ «Надежда» в Москве (Очаковское шоссе) – для капитального ремонта фасада и выборочного ремонта кровли.

«Другие финансово-кредитные учреждения России пока проявляют сдержанный интерес к этому виду кредитования», – говорит Долганов.

Чужой опыт

В качестве положительного примера Крохин приводит опыт Южной Европы – Италии, Испании, Франции – и частично Германии, откуда в России практически списали модель кондоминиума: ТСЖ. Там принимаются госпрограммы поддержки энергоэффективности (понятие «капитальный ремонт» ушло в прошлое). Дома, построенные 50–60 лет назад, необходимо довести до этих современных требований: поменять коммуникации и улучшить их теплоизоляционные свойства. Собственники решают на общем собрании воспользоваться этой помощью и получают по такой госпрограмме кредит или субсидию под низкий процент. «Эти деньги люди возвращают в течение 10–20–30 лет, долги включаются в квартирную плату», – говорит эксперт.

Генцлер приводит похожий пример, но из практики Восточной Европы – Эстонии. Страна проводила программу поддержки комплексного ремонта, направленного на повышение энергоэффективности. Если энергоэффективность повышалась на три класса, это позволяло взять кредит до 20 лет под субсидируемую ставку и еще субсидию – до 35% от стоимости ремонта. Поскольку в Европе были более дешевые деньги, кредиты предоставлялись под 4% годовых. Когда кредиты подорожали, было принято решение, что ставка по этим займам должна быть ниже, чем по другим рыночным продуктам.

Кстати, прошлогодний проект по субсидированию ставки российского Фонда ЖКХ тоже учитывал, как собственники, затеявшие ремонт, позаботятся об энергоэффективности. Так что программа энергоэффективности есть и у нас, но все, как водится, сложнее. «Если субъект РФ принимает программу энергоэффективности, то государственная поддержка будет – на региональном или муниципальном уровне», – говорит Генцлер. На самом деле, считает эксперт, затраты государства на меры поддержки собственников невелики. Регионы с помощью муниципалитетов за счет собственных бюджетов вполне могли бы такую помощь оказывать независимо от федеральных денег. Однако каждый регион оценивает свои ресурсы и сам решает, куда их потратить. Сейчас приоритетный проект – это благоустройство городской среды, и бюджетные деньги будут направляться туда.

Россия хоть и с опозданием, но пытается следовать мировому опыту. Придется ломать при этом привычный менталитет, бороться с давлением государства, переписывать законы и договариваться с банками. В конце концов, 20 лет назад и ипотеке предрекали провал, а сегодня ипотечные кредиты – привычное дело.

Кредит энергоэффективности поможет

— уменьшать счёта за электричество и отопление

— снизить негативное влияние на окружающую среду

— улучшить внутренний климат в помещении

— сделать Твой дом более энергоэффективным

Для получения кредита энергоэффективности можешь заполнить ходатайство прямо здесь. Предложение получишь уже в течение 1 рабочего дня.

После заполнения ходатайства с Тобой свяжется наш консультант и, при необходимости, запросит дополнительную информацию. После принятия положительного решения мы пригласим Тебя в нам в контору для заключения кредитного договора. Конторы Hüpoteeklaen находятся в Таллинне, Тарту, Нарве и Пярну. Кредитную сумму сможешь получить в использование уже в течение 2-3 рабочих дней после заключения ипотечного договора у нотариуса.

Лидер рынка в этой области

После банков мы предлагаем самые выгодные условия кредитования.

Более гибкий, чем банк

Наши менеджеры по кредитам думают вместе с Вами и всегда постараются найти решение.

13 лет опыта

Наша команда – это финансовые специалисты с банковскими знаниями.

Индивидуальный подход

Мы ценим каждую идею и учитываем потребности и возможности каждого клиента.